租屋合約注意事項及「合約公證」的優點|附「內政部的定型化契約」房東不得扣…..

租賃新法上路避免惡房東惡房客|租約建議

對法律越了解,才可以避免因為無知而權益受損,才不會被惡房東詐歪了。簽定租約時,事先約定雙方遵守事項,並附加「損害賠償條款」,並強烈建議將合約「公證」。

 

合約公證的優點

1)先小人後君子,避免對方食言而肥,白紙黑字寫下契約細節加強雙方的自律性,降低惡房東和惡房客的機率

2)一旦雙方有糾紛,可直接透過法院強制執行(包含租金、違約金給付及房屋屆期返還之義務),省去日後「訴訟成本」。 還有,這篇文章page 2 會附《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》32條

 

很多人租屋會碰到馬桶或冷氣或漏水的問題,下雨天夏天去看房子真的是最好的時機點。還有,有的房東月租金收很高,表示包水,結果限熱水或水根本不熱或水龍頭的水量設定超小,這些都可能遇到,簽約前都要謹慎或備註。

 

有的人簽約前會告知房東可能提早退租,對方通常說馬上表示可以,可是真的提前退租時,對方還是多收了至少兩個多月的租金。所以合約當中若加註我的個人情況。到不講誠信的房東就會想辦法多收租金。要格外小心。

 

各縣市政府都有調解委員會,如果房東太惡質,就可以考慮申訴。惡人都吃軟不吃硬,惡人都怕惡人都怕上法庭。

 

租賃契約內應清楚寫什麼?

1)房東明訂租屋處提供哪些設備,設備修繕之責任歸屬等等。譬如家具原價多少錢,損害需要賠償多少。離開時若弄髒地板或磁磚賠償損害等等。小編司馬儀過去的一個中醫生房東便會將租屋處的所有物品都在合約內標價,一旦損壞需要賠償幾倍,包括吹風機也會標示價格,這樣一來,房東也會更加愛護租屋處的物品。租屋,雙方先小人後君子。合約寫的越清楚,雙方未來好聚好散的機率才會增加。

 

大學生在外租屋常見租屋問題

房屋修繕問題、租約到期房東不願返還押金。很多舊式的合約都有文字上的漏洞,譬如自然損害」、或「人為耗損」之定義既抽象又模糊,很像文字遊戲,就很容易產生爭議。

 

合約最好是使用內政部的定型化契約,簽約前要仔細審閱若有增修條文雙方都須簽章,而且每頁最好蓋上騎縫章

▲90%的租屋族不知道!每月竟可申請5000元租金補助!ft. Sway、陳沂|下班經濟學#20

2:20 修繕費房客要付嗎 5:22 水電費多少才合理 7:23 退租時慘被亂扣押金 9:20 一招防止房東擅自進入房間 11:55 租到凶宅怎麼辦 16:00 看房時記得帶這個 17:39 三招抓出隱形惡鄰 20:33 真假房東怎樣分辨 22:50 小心租約被調包 24:37 房東不給報稅怎麼辦

 

北部尤其台北縣市老房屋多,修繕問題是租屋問題的大宗,建議明訂「修繕問題由房東支出費用,幾日內房東應修繕完畢,若造成房東的生活品質損害給應折扣多少房租作為賠償」、「承租人若提前解約,是否有轉租的權利,是否需要事先徵求房東的同意」、「租約是否得提前終止,提前解約需要支付多少違約金,若承租人提前解約,但找到房客補位是否就不需要支付違約金」等等事宜。簽約時白紙黑字,保障自己也保障對方,降低將來不必要的糾紛。


房東常見出租房屋的問題

房客提前解約、房客欠租不繳租金、房客租期不走、房客破懷家具或毀損地板或牆壁造成房價損失等等等等。以上都應該名列在內。


新法上路,對於「住宅租賃契約」(不包含營業使用之租約),若房東被認定是「企業經營者型房東」(不以公司型態為限;如個人房東,係以出租為業、反覆實施出租型為之包租公、包租婆亦屬之),已納入「消費者保護法」規範。住宅租賃契約也會受到107.6.27內政部所制定之「應約定不得約定事項」之規範

依該規範,住宅租賃契約書範本更要求房東填寫「面積、建號」、「是否有他項權利如抵押權、有無查封登記等等」(需調閱謄本查詢)、附件中更增加了「現況確認書(含有無漏水、輻射屋、凶宅等等)」、「修繕責任細項表」、「轉租同意書」,加強了房東對於租賃房屋資訊揭露之義務民眾可以下載該最新範本 網址連結

 

針對社會住宅之租金認定,租賃服務事業須提交租金資訊比對、政府審核月租金金額後方可出租、政府並設有租金上限,如:台北市社會住宅租金上限是每月新台幣18,000元)、且租賃服務事業轉租之租金,亦被要求須與原所有權人之原始租約相同。社會住宅之租賃服務事業,亦並無任何轉租利潤

據了解,很多惡房東出租時會拿出自己預先打字列印的租賃契約,其中隱藏「不平等」條款。目前內政部修修正了房屋租賃契約書的範本,也在有「租賃專法」之稱的租賃住宅市場發展及管理條例中。

 

租賃專法6/27上路,政府以租稅優惠(包含地價稅、房屋稅、租賃所得稅減免)方式,鼓勵房屋所有權人將所持有房屋,透過專業經營者代管或出租予專業經營者後轉租。「提供社會住宅的房東」則會給予保險及修繕補助,也針對「弱勢社會住宅承租人」予租屋補助。

 

租賃專法,明確房客房東的義務與責任

租賃專法於2018年6月27日上路,明確化房客、房東各自的義務與責任張淑晶案件,讓很多房客出面指控「提前搬離,要賠償2個月租金與2個月押金」、「無故不接房東電話,要沒收4個月租金」、「擅自幫室友開門被發現,須賠償10萬」。據了解,國內現在約有26萬青年學生以租屋微居住模式,租屋族高達300萬人口。過去的租屋相關法律不夠完善,因此房東與房客特別碰上糾紛。

 

內政部次長花敬群表示:有些房東電費訂得很高,未來在租賃定型化契約的應記載、不應記載事項會有管制,只要超過台電所訂的夏季最高電費,「就算寫在契約裡也不算數」,房客可要求只付台電的標準電價,而不是讓房東也能賣電

 

新法同時保障好房東,預防惡房客

若遇房客延遲繳租或惡意不繳,舊法規定是先扣兩個月押金,至少延遲4個月後,房東才能提出不續租。新法規定:兩個月沒有繳租,房東就可以解除契約,降低潛在惡房客的損害。

 

鼓勵房東釋出閒置住宅提供租賃使用,房東委託專業經營管理1年以上,則享有租稅優惠規定

租賃契約及委託服務業契約達到1年以上,每屋享租金所得稅優惠的認定基準,則以戶政機關編釘的每一個別門牌認定,無門牌則以房屋稅籍登載範圍認定。個人房東委託租賃住宅服務業經營的契約時間達一年以上者,享有每屋每月最高6000元租金所得稅免稅,及月租金6000元至2萬元部分必要損耗費用53%的扣除額,例如,實收月租金2萬元月,申報所得稅時的租金收入僅6580元。花敬群表示:參與包租代管的房東也享有房屋稅、地價稅優惠。

 

《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》共32條

為遏止預防東事件不斷重演,內政部特地修正房屋租賃合約範本新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中,明定押金不能超過2個月、違約賠償金最高不得超過1個月的租金、設備毀損修繕責任歸屬、不得限制承租人不能遷入戶籍等。真的感謝法律,很多時後房客可能提早畢業或工作需求提早解約,都會被超收很多不合理的費用。目前,新法明定不論房東或房客任一方意圖提前終止合約,都必須要提出法定終止租約要件。例如明定出租人因重新建築而提前終止租約,應提出「拆除執照」或依建築法規定「免請領拆除執照證明」據以認定達法定終止租約要件。

 

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相關主題YouTube影片

https://www.youtube.com/watch?v=CBydcwOkdLw

https://www.youtube.com/watch?v=MplNnMvBdac

▲租屋大變革| 租賃新法上路 房東、房客你看懂了嗎!?《夢想街之全能事務所》2018.06.28

相關關鍵字:「住宅租賃契約」、「住宅包租契約」、「住宅轉租契約」、「委託管理契約」。租稅誘因。低度用電住宅。包租代管服務制度。租賃服務事業。租屋管理服務。效降低管理及修繕成本。


內政部部動產資訊平台公告的契約書範本-住宅租任契約書範本

內政部部動產資訊平台網站:https://pip.moi.gov.tw/v2/g/scrg0301.aspx

住宅租賃契約書範本

中華民國107年6月27日內政部內授中辦地字第1071304160號函

立契約書人出租人      ,承租人      ,茲為住宅租賃事宜,雙方同意本契約條款如下:

第一條 租賃標的

 (一)租賃住宅標示:

  1、門牌__縣(市)__鄉(鎮、市、 區)__街(路)__段__巷__弄__號__樓之 (基地坐落__段__小段__地號)。無門牌者,其房屋稅籍編號:      或其位置略圖。

2、專有部分建號   ,權利範圍   ,面積共計   平方公尺。

  (1)主建物面積:

__層__平方公尺,__層__平方公尺,__層__平方公尺共計__平方公尺,用途__。

(2)附屬建物用途__,面積__平方公尺。

 3、共有部分建號__,權利範圍__,持分面積__平方公尺。

4、車位:□有(汽車停車位  個、機車停車位  個)□無。

5、□有□無設定他項權利,若有,權利種類:   

6、□有□無查封登記。

(二)租賃範圍:

1、租賃住宅□全部□部分:第___層□房間  間□第   室,面積   平方公尺(如「租賃住宅位置格局示意圖」標註之租賃範圍)。

2、車位(如無則免填):

    (1)汽車停車位種類及編號:

      地上(下)第__層□平面式停車位□機械式停車位,編號第__號。

(2)機車停車位:地上(下)第__層編號第__號或其位置示意圖。

 (3)使用時間:

  □全日□日間□夜間□其他___。

3、租賃附屬設備:

    □有□無附屬設備,若有,除另有附屬設備清單外,詳如後附租賃標的現況確認書(如附件一)。

4、其他:  

第二條 租賃期間

租賃期間自民國      日起至民國      日止。(租賃期間至少三十日以上)

第三條 租金約定及支付

承租人每月租金為新臺幣(下同)   元整,每期應繳納   個月租金,並於每□月□期  日前支付,不得藉任何理由拖延或拒絕,出租人於租賃期間亦不得任意要求調整租金。

租金支付方式:□現金繳付□轉帳繳付:金融機構:    ,戶名:    ,帳號:    。□其他:   

第四條 押金約定及返還

押金由租賃雙方約定為___個月租金,金額為   元整(最高不得超過二個月租金之總額)。承租人應於簽訂住宅租賃契約(以下簡稱本契約)之同時給付出租人。

前項押金,除有第十三條第三項、第十四條第四項及第十八條第二項之情形外,出租人應於租期屆滿或租賃契約終止,承租人返還租賃住宅時,返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。

第五條 租賃期間相關費用之支付

租賃期間,使用租賃住宅所生之相關費用如下:

(一)管理費:

  □由出租人負擔。

  □由承租人負擔。

租賃住宅每月     元整。

停車位每月     元整。

□其他:  

(二)水費:

 □由出租人負擔。

 □由承租人負擔。

 □其他:    。(例如每度  元整)

(三)電費:

  □由出租人負擔。

  □由承租人負擔。

  □其他:    。(例如每度  元整,但不得超過台灣電力公司所定夏季用電量最高級距之每度金額。)

(四)瓦斯費:

  □由出租人負擔。

  □由承租人負擔。

  □其他:   

(五) 網路費:

  □由出租人負擔。

  □由承租人負擔。

□其他:   

(六)其他費用及其支付方式:   

第六條 稅費負擔之約定

本契約有關稅費、代辦費,依下列約定辦理:

(一)租賃住宅之房屋稅、地價稅由出租人負擔。

(二)出租人收取現金者,其銀錢收據應貼用之印花稅票由出租人負擔。

(三)簽約代辦費    元整。

     □由出租人負擔。

     □由承租人負擔。

     □由租賃雙方平均負擔。

     □其他:   

(四)公證費    元整。

□由出租人負擔。

□由承租人負擔。

□由租賃雙方平均負擔。

□其他:   

(五)公證代辦費    元整。

□由出租人負擔。

□由承租人負擔。

□由租賃雙方平均負擔。

□其他:    。  

(六)其他稅費及其支付方式:   

第七條 使用租賃住宅之限制

本租賃標的係供居住使用,承租人不得變更用途。

承租人同意遵守公寓大廈規約或其他住戶應遵循事項,不得違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品,影響公共安全、公共衛生或居住安寧。

出租人□同意□不同意承租人將本租賃標的之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用,或將租賃權轉讓於他人。

前項出租人同意轉租者,應出具同意書(如附件二)載明同意轉租之範圍、期間及得終止本契約之事由,供承租人轉租時向次承租人提示。

第八條 修繕

租賃住宅或附屬設備損壞時,應由出租人負責修繕。但租賃雙方另有約定、習慣或因可歸責於承租人之事由者,不在此限。

前項由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時,承租人得自行修繕,並請求出租人償還其費用或於第三條約定之租金中扣除。

出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為,承租人不得拒絕。

前項出租人於修繕期間,致租賃標的全部或一部不能居住使用者,承租人得請求出租人扣除該期間全部或一部之租金。

第九條 室內裝修

租賃住宅有室內裝修之必要,承租人應經出租人同意,始得依相關法令自行裝修,且不得損害原有建築之結構安全。

承租人經出租人同意裝修者,其裝修增設部分若有損壞,由承租人負責修繕。

     第一項情形承租人返還租賃住宅時,□應負責回復原狀□現況返還□其他   。   

第十條 出租人之義務及責任

出租人應出示有權出租本租賃標的之證明文件及國民身分證或其他足資證明身分之文件,供承租人核對。

出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅,交付承租人,並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。

出租人與承租人簽訂本契約,應先向承租人說明租賃住宅由出租人負責修繕項目及範圍(如附件三),並提供有修繕必要時之聯絡方式。

第十一條 承租人之義務及責任

承租人應於簽訂本契約時,出示國民身分證或其他足資證明身分之文件,供出租人核對。

 承租人應以善良管理人之注意義務保管、使用、收益租賃住宅。

     承租人違反前項義務,致租賃住宅毀損或滅失者,應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。

承租人經出租人同意轉租者,應於簽訂轉租契約後三十日內,以書面將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料通知出租人。

第十二條 租賃住宅部分滅失

租賃關係存續中,因不可歸責於承租人之事由,致租賃住宅之一部滅失者,承租人得按滅失之部分,請求減少租金。

第十三條 提前終止租約之約定

本契約於期限屆滿前,出租人□得□不得;承租人□得□不得終止租約。

依約定得終止租約者,租賃之一方應於□一個月前□  個月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者,應賠償他方  個月(最高不得超過一個月)租金額之違約金。

前項承租人應賠償之違約金得由第四條之押金中扣抵。

租期屆滿前,依第二項終止租約者,出租人已預收之租金應返還予承租人。

第十四條 租賃住宅之返還

租期屆滿或租賃契約終止時,出租人應結算承租人第五條約定之相關費用,承租人應即將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記。

前項租賃住宅之返還,應由租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交,經他方定相當期限催告仍不會同者,視為完成點交。

承租人未依第一項規定返還租賃住宅時,出租人除按日向承租人請求未返還租賃住宅期間之相當月租金額外,並得請求相當月租金額計算之違約金(未足一個月者,以日租金折算)至返還為止。

前項金額及承租人未繳清之相關費用,出租人得由第四條之押金中扣抵。

第十五條 租賃住宅所有權之讓與

出租人於租賃住宅交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,本契約對於受讓人仍繼續存在。

前項情形,出租人應移交押金及已預收之租金與受讓人,並以書面通知承租人。

本契約如未經公證,其期限逾五年者,不適用第一項之規定。

第十六條 出租人提前終止租約

租賃期間有下列情形之一者,出租人得提前終止租約,且承租人不得要求任何賠償:

(一)出租人為重新建築而必要收回。

(二)承租人遲付租金之總額達二個月之金額,並經出租人定相當期限催告,仍不為支付。

(三)承租人積欠管理費或其他應負擔之費用達相當二個月之租金額,經出租人定相當期限催告,仍不為支付。

(四)承租人違反第七條第二項規定而違法使用、存放有爆炸性或易燃性物品,經出租人阻止,仍繼續使用。

(五)承租人違反第七條第三項勾選不同意之約定,擅自轉租、出借或以其他方式供他人使用或將租賃權轉讓予他人。

(六)承租人毀損租賃住宅或附屬設備,經出租人限期催告修繕而不為修繕或相當之賠償。

(七)承租人違反第九條第一項規定,未經出租人同意,擅自進行室內裝修。

(八)承租人違反第九條第一項規定,未依相關法令規定進行室內裝修,經出租人阻止仍繼續為之。

(九)承租人違反第九條第一項規定,進行室內裝修,損害原有建築之結構安全。

    出租人依前項規定提前終止租約者,應依下列規定期限,檢附相關事證,以書面通知承租人:

(一)依前項第一款規定終止者,於終止前三個月。

(二)依前項第二款至第九款規定終止者,於終止前三十日。

第十七條 承租人提前終止租約

租賃期間有下列情形之一,致難以繼續居住者,承租人得提前終止租約,出租人不得要求任何賠償:

(一)租賃住宅未合於居住使用,並有修繕之必要,經承租人依第八條第二項規定催告,仍不於期限內修繕。

(二)租賃住宅因不可歸責承租人之事由致一部滅失,且其存餘部分不能達租賃之目的。

(三)租賃住宅有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵;承租人於簽約時已明知該瑕疵或拋棄終止租約權利者,亦同。

(四)承租人因疾病、意外產生有長期療養之需要。

(五)因第三人就租賃住宅主張其權利,致承租人不能為約定之居住使用。

  承租人依前項規定提前終止租約者,應於終止前三十日,檢附相關事證,以書面通知出租人。

承租人死亡,其繼承人得主張終止租約,其通知期限及方式,適用前項規定。

第十八條 遺留物之處理

本契約租期屆滿或提前終止租約,依第十四條完成點交或視為完成點交之手續後,承租人仍於本租賃住宅有遺留物者,除租賃雙方另有約定外,經出租人定相當期限向承租人催告,逾期仍不取回時,視為拋棄其所有權。

出租人處理前項遺留物所生費用,得由第四條之押金先行扣抵,如有不足,並得向承租人請求給付不足之費用。

第十九條 履行本契約之通知

除本契約另有約定外,租賃雙方相互間之通知,以郵寄為之者,應以本契約所記載之地址為準;如因地址變更或拒收,致通知無法到達他方時,以第一次郵遞之日期推定為到達日。

前項之通知得經租賃雙方約定以□電子郵件□簡訊□通訊軟體(例如Line、Whats App等文字顯示)□其他__方式為之;如因不可歸責於雙方之事由,致通知無法到達時,以通知之一方提出他方確已知悉通知之日期推定為到達日。

第二十條 其他約定

本契約租賃雙方□同意□不同意辦理公證。

本契約經辦理公證者,租賃雙方□不同意;□同意公證書載明下列事項應逕受強制執行:

□(一)承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅。

□(二)承租人未依約給付之欠繳租金、費用及出租人或租賃標的所有權人代繳之管理費,或違約時應支付之金額。

□(三)出租人如於租期屆滿或本契約終止時,應返還之全部或一部押金。

公證書載明金錢債務逕受強制執行時,如有保證人者,前項後段第  款之效力及於保證人。

第二十一條 契約及其相關附件效力

本契約自簽約日起生效,租賃雙方各執一份契約正本。

本契約廣告及相關附件視為本契約之一部分。

本契約所定之權利義務對租賃雙方之契約繼受人均有效力。

第二十二條 未盡事宜之處置

本契約如有未盡事宜,依有關法令、習慣、平等互惠及誠實信用原則公平解決之。

 

附件

□建物所有權狀影本或其他有權出租之證明文件

□使用執照影本

□雙方身分證明文件影本

□授權代理人簽約同意書

□租賃標的現況確認書

□出租人同意轉租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書

□出租人負責修繕項目及範圍確認書

□附屬設備清單

□租賃住宅位置格局示意圖

□其他(測量成果圖、室內空間現狀照片、稅籍證明等)

 

立契約書人

出租人:

姓名(名稱):      簽章

統一編號或身分證明文件編號:

戶籍地址:

通訊地址:

聯絡電話:

電子郵件信箱:

承租人:

姓名(名稱):      簽章

統一編號或身分證明文件編號:

戶籍地址:

通訊地址:

聯絡電話:

電子郵件信箱:

保證人:

姓名(名稱):   (簽章)

統一編號或身分證明文件編號:

戶籍地址:

通訊地址:

聯絡電話:

電子郵件信箱:

不動產經紀業:

名稱(公司或商號):

地址:

聯絡電話:

統一編號或身分證明文件編號:

負責人:    (簽章)

統一編號:

電子郵件信箱:

不動產經紀人:

姓名:      (簽章)

統一編號或身分證明文件編號:

通訊地址:

聯絡電話:

證書字號:

電子郵件信箱:

 

  中華民國           年          月            日

附件一

租賃標的現況確認書

   填表日期  年  月  日

項次

內容

備註說明

1

□有□無包括未登記之改建、增建、加建、違建部分:

□壹樓  平方公尺□    平方公尺。

□頂樓  平方公尺。

□其他處所:    平方公尺。

若為違建(未依法申請增、加建之建物),出租人應確實加以說明,使承租人得以充分認知此範圍之建物隨時有被拆除之虞或其他危險。

2

建物型態:_________。

建物現況格局:__房(間、室)__廳__衛□有□無隔間。

一、建物型態:

(一)一般建物:透天厝、別墅(單獨所有權無共有部分)。

(二)區分所有建物:公寓(五樓含以下無電梯)、透天厝、店面(店鋪)、辦公商業大樓、住宅或複合型大樓(十一層含以上有電梯)、華廈(十層含以下有電梯)、套房(一房、一廳、一衛)等。

(三)其他特殊建物:如工廠、廠辦、農舍、倉庫等型態。

二、現況格局(例如:房間、廳、衛浴數,有無隔間)。

3

汽車停車位種類及編號:

地上(下)第__層□平面式停車位□機械式停車位□其他__。

編號:第__號車位  個,□有□無獨立權狀。

□有□無檢附分管協議及圖說。

機車停車位:地上(下)第__層編號第__號車位  個或其位置示意圖。

 

4

□有□無消防設施,若有,項目:

(1)____(2)____(3)____。

□有□無定期辦理消防安全檢查。

 

5

□有□無滲漏水之情形,滲漏水處:__。

若有滲漏水處之處理:

□由出租人修繕後交屋。

□以現況交屋。

□其他______。

 

6

□有□無曾經做過輻射屋檢測?

若有,請檢附檢測證明文件。

檢測結果是否有輻射異常?□是□否;若有:

□由出租人修繕後交屋。

□以現況交屋。

□其他____。

民國七十一年至七十三年領得使用執照之建築物,應特別留意檢測。如欲進行改善,應向行政院原子能委員會洽詢技術協助。

7

□有□無曾經做過混凝土中水溶性氯離子含量檢測(例如海砂屋檢測事項) ;若有

檢測結果:_________。

一、八十四年六月三十日(含)以前已建築完成之建築物,參照八十三年七月二十二日修訂公布之CNS 3090檢測標準,混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.6㎏/m3。八十四年七月一日(含)以後之建築物,混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)容許值為0.3㎏/m3

二、八十四年七月一日(含)以後依建築法規申報施工勘驗之建築物,混凝土中最大水溶性氯離子含量參照CNS 3090檢測標準,容許值含量為0.3㎏/m3,檢測資料可向建築主管機關申請。

三、一百零四年五月二十六日內政部修正「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」第四點,依CNS3090規定,新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量(依水溶法)預力混凝土構件為0.15 kg/m3,鋼筋混凝土為0.15 kg/m3

四、综上,不同時期之檢測值,互有差異,租賃雙方應自行注意。

8

本建物(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事:

(1)於產權持有期間□有□無曾發生上列情事。

(2)於產權持有前,出租人

□確認無上列情事。

□知道曾發生上列情事。

□不知道曾否發生上列情事。

 

9

供水及排水□是□否正常。若不正常,由□出租人□承租人負責維修。

 

10

□有□無公寓大廈規約或其他住戶應遵循事項;若有,□有□無檢附規約或其他住戶應遵循事項。

 

11

□有□無管理委員會統一管理,若有

建物管理費為□月繳新臺幣__元□季繳新臺幣__元□年繳新臺幣__元□其他___。

停車位管理費為□月繳新臺幣__元□季繳新臺幣__元□年繳新臺幣__元□其他___。

□有□無積欠建物、停車位管理費;若有,新臺幣____元。

停車位管理費以清潔費名義收取者亦同。

12

附屬設備項目如下:

□電視__臺□電視櫃__件□沙發__組□茶几__件□餐桌(椅)__組□鞋櫃__件□窗簾__組□燈飾__件□冰箱__臺□洗衣機__臺□書櫃__件□床組(頭)__件□衣櫃__組□梳妝台__件□書桌椅__組□餐桌椅__組□置物櫃__件□電話__具□保全設施__組□微波爐__臺□洗碗機__臺□冷氣__臺□排油煙機__件□流理台__件□瓦斯爐__臺□熱水器__臺□天然瓦斯□其他__。

 

出租人:___________________ (簽章)

承租人:___________________ (簽章)

簽章日期:______年______月______日

 

 

附件二

出租人同意轉租範圍、租賃期間及終止租約事由確認書

 

出租人        將後列住宅出租予承租人       ,並於民國   

    日簽訂住宅租賃契約書在案,茲同意承租人得於租賃期間將住宅轉租,但承租人應於簽訂轉租契約三十日內,將轉租範圍、期間、次承租人之姓名及通訊住址等相關資料告知本人。本人同意轉租範圍及租賃相關事項如附明細表。

此致

 

承租人        

 

 

 

出租人            (簽章)       

中華民國年月 日

出租人同意轉租範圍、租賃期間及終止租約事由明細表(請逐戶填載)

 

租賃住宅標的

轉租之範圍

租賃起迄期間

有無提前終止租約之約定

備註

鄉鎮市區

街路

 

 

 

 

 

 

 

 

 

□全部□一部

民國  年  月 日起至民國 年 月     日止

□有□無(若有,請註明)

同意轉租範圍如為一部者,應檢附該部分位置示意圖

 

 

 

 

 

 

 

 

 

□全部□一部

民國  年  月 日起至民國 年 月 日止

□有□無(若有,請註明)

附註: 原住宅租賃契約於租賃期間,如有提前終止租約之約定者,其提前終止租約之事由如下:

 

 

 

 

 

附件三

出租人負責修繕項目及範圍確認書

 

出租人     將住宅出租予承租人    ,並於民國       日簽訂住宅租賃契約在案,茲同意依本契約第    條第   項約定出具本租賃標的負責修繕項目及範圍之確認書如附明細表。(以下僅為例示,應由租賃雙方依實際情形自行約定後確認之)

        此致

 

承租人

 

 

 

 

出租人         (簽章)       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

中    華    民    國         年         月         日

 

 

 

出租人負責修繕項目及範圍明細表

 

設備或設施及數量

點交狀態

租賃期間損壞之修繕責任

 備註

 

室外

大門

□現狀

□修繕後點交

□有  □無

 

 

門鎖

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

門鈴

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

對講機

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

房門

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

門口燈

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

其他

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

客餐廳及臥室

落地門窗

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

紗門

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

玻璃窗

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

天花板

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

內牆壁

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

室內地板

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

其他

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

廚房及衛浴設備等

洗臉台

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

流理台

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

排水孔

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

水龍頭

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

馬桶

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

浴缸

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

門窗

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

天花板

□現狀

□修繕後點交

□有  □無

 

 

地版

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

牆壁

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

其他

□現狀

□修繕後點交 

□有  □無

 

 

 其他

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附註:

1.以上修繕項目及範圍請逐戶填載;如附屬設備有不及填載時,得於其他欄填載。

2.如為現狀點交者,建議拍照存證。

3.如為修繕後點交,亦應載明修繕方式。

4.修繕聯絡方式:

  □同本契約第    條出租人基本資料

  □租賃住宅代管業:(1)名稱:                     

(2)營業地址:                   

(3)聯絡電話:                     

(4)電子郵件信箱:                  

□其他聯絡方式:(如有,請另行填載)               

簽約注意事項

一、適用範圍

本契約書範本之租賃標的用途,係由承租人供作居住使用,並提供租賃雙方簽訂住宅租賃契約時參考使用。

二、租賃意義

稱租賃者,謂當事人約定,一方以物租與他方使用收益,他方支付租金之契約(民法第四百二十一條)。當事人就標的物及租金為同意時,租賃契約即為成立。為使租賃當事人清楚了解自己所處之立場與權利義務關係,乃簡稱支付租金之人為承租人,交付租賃標的物之人為出租人。

三、租賃標的

(一)租賃標的範圍屬已登記者,以登記簿記載為準;未登記者以房屋稅籍證明或實際測繪之位置略圖為準。

(二)租賃標的範圍非屬全部者(如部分樓層之套房或雅房出租),應由出租人出具「租賃住宅位置格局示意圖」標註租賃範圍,以確認實際住宅租賃位置或範圍。

(三)為避免租賃雙方對於租賃住宅是否包含未登記之改建、增建、加建及違建部分,或冷氣、傢俱等其他附屬設備認知差異,得參依本契約範本附件「租賃標的現況確認書」,由租賃雙方互為確認,以杜糾紛。

(四)承租人遷入租賃住宅時,可請出租人會同檢查住宅設備現況並拍照存證,如有附屬設備,並得以清單列明,以供返還租賃住宅回復原狀之參考。

四、租賃期間

(一)住宅租賃之期間超過一年者,應訂立書面契約,未訂立書面契約者,視為不定期限之租賃。住宅租賃契約未定期限者,租賃雙方當事人得隨時終止租約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。

(二)又租賃雙方當事人為舉證方便,通常會以書面訂定期限,參考民法第一百六十六條規定,契約當事人約定其契約須用一定方式者,在該方式未完成前,推定其契約不成立。故租賃雙方簽約時宜明訂租賃期間,且應至少三十日以上,以保障租賃雙方當事人權益。

五、租金約定及支付

(一)租金係以月租金額為計算基準,並應約定每次支付月租金之月數、時間及方式。

 (二)承租人應依約定時間支付租金,不得藉任何理由拖延或拒付,出租人於租賃期間亦不得任意要求調整租金。

六、押金約定及返還

(一)押金具有擔保承租人因租賃所衍生之債務,主要用於擔保損害賠償及處理遺留物責任,而預為支付之金錢,其金額最高不得超過二個月租金之總額,承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人。

(二)出租人應於租期屆滿或租賃契約終止,承租人返還租賃住宅時返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金。

七、租賃期間相關費用之支付

(一)有關使用住宅而連帶產生之相關費用(如水、電、瓦斯、網路及管理費等),實務上有不同類型,部分契約係包含於租金中,部分則約定由承租人另行支付,亦有係由租賃雙方共同分擔等情形,宜事先於契約中明訂數額或雙方分擔之方式,以免日後產生爭議。

(二)租賃標的範圍非屬全部者(如部分樓層之套房或雅房出租),相關費用及其支付方式,宜由租賃雙方依實際租賃情形事先於契約中明訂數額或雙方分擔之方式,例如以房間分度表數計算每度電費應支付之金額,但不得超過台灣電力公司所定夏季用電量最高級距之每度金額。

八、使用租賃住宅之限制

(一)承租人應依約定方法,為租賃住宅之使用、收益,並應遵守公寓大廈規約所定之一切權利義務及其他住戶應遵循事項。

(二)依租賃住宅市場發展及管理條例第九條第一項規定,轉租人應經出租人書面同意,始得轉租其租用之住宅全部或一部。考量實務屢有無權轉租,引發租賃糾紛或致次承租人居住權益受損情事,為兼顧保障出租人及次承租人權益及避免產生爭議,租賃雙方當事人宜於契約中約明出租人是否同意或不同意轉租其租用之住宅全部或一部。

(三)本契約書範本之租賃住宅,不得供營業使用,故出租人得不同意承租人為公司登記、商業登記及營業(稅籍)登記。

九、修繕

(一)租賃住宅或附屬設備之修繕,除契約另有訂定、習慣或因可歸責於承租人所致者外,由出租人負擔;出租人為修繕租賃住宅所為之必要行為時,承租人不得拒絕。

(二)出租人之修繕義務,在使承租人就租賃標的能為約定之住宅使用、收益,如承租人就租賃標的以外有所增設時,該增設物即不在出租人修繕義務範圍。(最高法院六十三年台上字第九九號判例參照)

(三)租賃住宅或附屬設備由出租人負責修繕者,如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時,承租人得自行修繕,並請求出租人償還其費用或於本契約書範本第三條約定之租金中扣除。

十、室內裝修

(一)租賃住宅有室內裝修之必要,承租人應經出租人同意,始得依相關法令自行裝修,但不得損害原有建築之結構安全。租賃雙方並應約明返還租賃住宅時,承租人應負責回復之狀況,以避免爭議。

 (二)出租人同意承租人進行室內裝修者,承租人應依相關法令規定辦理,且不得損害原有建築之結構安全;另所指「應依相關法令規定辦理」,包括都市計畫法、消防法及建築法等相關法令在內。例如將舊租賃住宅進行室內裝修,應依建築法第七十七條之二規定辦理,並遵守下列事項:

1、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。

2、裝修材料應合於建築技術規則之規定。

3、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。

4、不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。

前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。

十一、提前終止租約之約定

(一)租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,租賃雙方得隨時終止契約。故契約當事人於簽訂契約時,請記得約定得否於租賃期間提前終止租約及違約金之賠償額度,以保障自身權益。

(二)定有期限之租賃契約,如約定租賃之一方於期限屆滿前,得終止契約者,其終止契約,應按照本契約書範本第十三條約定先期通知他方。如租賃之一方未依約定期間先期通知他方而逕行終止租約者,最高只能賠償他方一個月租金額之違約金。

(三)租賃雙方雖約定不得終止租約,但如有本契約書範本第十六條或第十七條得終止租約之情形,因係屬法律規定或事實上無法履行契約,仍得終止租約。如無第十六條或第十七條得終止租約之情形者,租賃雙方當事人則得本於契約自由原則,自行約定違約金。

十二、出租人提前終止租約

      為確保租賃住宅適居性及安全性,出租人為收回租賃住宅重新建築時,應按照本契約書範本第十六條,於終止前三個月,以書面通知承租人,並提出具體事證,以確保承租人居住權益。

十三、承租人提前終止租約

    (一)承租人如於租賃期間發生疾病或意外,有長期療養需求並提出具體事證,得依照本契約書範本第十七條第一項提前終止租賃契約。

(二)依民法第六條規定,承租人死亡時,喪失權利能力,其繼承人如無使用租賃住宅需求,得按照本契約書範本第十七條第三項提前終止租賃契約。

(三)前項情形,其繼承人應於終止前三十日,檢附相關事證,以書面通知出租人。

十四、租賃住宅之返還

(一)承租人返還租賃住宅時,如有附屬設備清單或拍照存證相片,宜由租賃雙方會同逐一檢視點交返還。

(二)承租人返還租賃住宅時,如未將戶籍或商業登記或營業(稅籍)登記遷出,所有權人得依戶籍法或商業登記法或營業登記規則等相關規定,證明無租借情事,向租賃住宅所在地戶政事務所或主管機關申請遷離或廢止。

十五、爭議處理

(一)本契約發生之爭議,雙方得依下列方式處理:

1、依直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會設置及調處辦法規定申請調處。

2、依鄉鎮市調解條例規定,向鄉、鎮、市(區)調解委員會聲請調解。

3、依民事訴訟法第四百零三條及第四百零四條規定,向法院聲請調解。

4、依仲裁法規定,向仲裁機構聲請仲裁。

(二)鄉、鎮、市(區)調解委員會調解成立之調解書經法院核定後與民事確定判決有同一效力;仲裁判斷,於當事人間,與法院之確定判決,有同一效力。

(三)司法院訴訟外紛爭解決機構查詢平台:http://adrmap.judicial.gov.tw/

十六、租賃契約之效力

為確保私權及避免爭議,簽訂住宅租賃契約時不宜輕率,宜請求公證人就法律行為或私權事實作成公證書或認證文書。

十七、契約分存

(一)訂約時務必詳審契約條文,由雙方簽章或按手印,寫明戶籍、通訊住址及身分證統一編號或身分證明文件編號,契約應一式二份,由雙方各自留存一份契約正本。如有保證人,契約應一式三份,由雙方及保證人各自留存一份契約正本。

(二)若租約超過二頁以上,租賃雙方宜加蓋騎縫章,以避免被抽換;若契約內容有任何塗改,亦必須於更改處簽名或蓋章,以保障自身權益受損。

十八、確定訂約者之身分

(一)簽約時應先確定簽訂人之身分,例如國民身分證、駕駛執照或健保卡等身分證明文件之提示。如限制行為能力人(除已結婚者外)訂定本契約,應依民法規定,除依其年齡及身份、日常生活所必需者,不必經法定代理人允許外,應經法定代理人或監護人之允許或承認。若非租賃雙方本人簽約時,應請簽約人出具授權簽約同意書。

(二)出租人是否為屋主或二房東,可要求出租人提示產權證明如所有權狀、登記謄本或原租賃契約書(應注意其租賃期間有無禁止轉租之約定)。

十九、不動產經紀人簽章

租賃住宅若透過不動產經紀業辦理者,應由該經紀業指派經紀人於本契約簽章。


 

 

 

司馬儀

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