租屋合約注意事項及「合約公證」的優點|附「內政部的定型化契約」房東不得扣…..

租賃新法上路避免惡房東惡房客|租約建議

對法律越了解,才可以避免因為無知而權益受損,才不會被惡房東詐歪了。簽定租約時,事先約定雙方遵守事項,並附加「損害賠償條款」,並強烈建議將合約「公證」。

 

合約公證的優點

1)先小人後君子,避免對方食言而肥,白紙黑字寫下契約細節加強雙方的自律性,降低惡房東和惡房客的機率

2)一旦雙方有糾紛,可直接透過法院強制執行(包含租金、違約金給付及房屋屆期返還之義務),省去日後「訴訟成本」。 還有,這篇文章page 2 會附《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》32條

 

很多人租屋會碰到馬桶或冷氣或漏水的問題,下雨天夏天去看房子真的是最好的時機點。還有,有的房東月租金收很高,表示包水,結果限熱水或水根本不熱或水龍頭的水量設定超小,這些都可能遇到,簽約前都要謹慎或備註。

 

有的人簽約前會告知房東可能提早退租,對方通常說馬上表示可以,可是真的提前退租時,對方還是多收了至少兩個多月的租金。所以合約當中若加註我的個人情況。到不講誠信的房東就會想辦法多收租金。要格外小心。

 

各縣市政府都有調解委員會,如果房東太惡質,就可以考慮申訴。惡人都吃軟不吃硬,惡人都怕惡人都怕上法庭。

 

租賃契約內應清楚寫什麼?

1)房東明訂租屋處提供哪些設備,設備修繕之責任歸屬等等。譬如家具原價多少錢,損害需要賠償多少。離開時若弄髒地板或磁磚賠償損害等等。小編司馬儀過去的一個中醫生房東便會將租屋處的所有物品都在合約內標價,一旦損壞需要賠償幾倍,包括吹風機也會標示價格,這樣一來,房東也會更加愛護租屋處的物品。租屋,雙方先小人後君子。合約寫的越清楚,雙方未來好聚好散的機率才會增加。

 

大學生在外租屋常見租屋問題

房屋修繕問題、租約到期房東不願返還押金。很多舊式的合約都有文字上的漏洞,譬如自然損害」、或「人為耗損」之定義既抽象又模糊,很像文字遊戲,就很容易產生爭議。

 

合約最好是使用內政部的定型化契約,簽約前要仔細審閱若有增修條文雙方都須簽章,而且每頁最好蓋上騎縫章

▲90%的租屋族不知道!每月竟可申請5000元租金補助!ft. Sway、陳沂|下班經濟學#20

2:20 修繕費房客要付嗎 5:22 水電費多少才合理 7:23 退租時慘被亂扣押金 9:20 一招防止房東擅自進入房間 11:55 租到凶宅怎麼辦 16:00 看房時記得帶這個 17:39 三招抓出隱形惡鄰 20:33 真假房東怎樣分辨 22:50 小心租約被調包 24:37 房東不給報稅怎麼辦

 

北部尤其台北縣市老房屋多,修繕問題是租屋問題的大宗,建議明訂「修繕問題由房東支出費用,幾日內房東應修繕完畢,若造成房東的生活品質損害給應折扣多少房租作為賠償」、「承租人若提前解約,是否有轉租的權利,是否需要事先徵求房東的同意」、「租約是否得提前終止,提前解約需要支付多少違約金,若承租人提前解約,但找到房客補位是否就不需要支付違約金」等等事宜。簽約時白紙黑字,保障自己也保障對方,降低將來不必要的糾紛。


房東常見出租房屋的問題

房客提前解約、房客欠租不繳租金、房客租期不走、房客破懷家具或毀損地板或牆壁造成房價損失等等等等。以上都應該名列在內。


新法上路,對於「住宅租賃契約」(不包含營業使用之租約),若房東被認定是「企業經營者型房東」(不以公司型態為限;如個人房東,係以出租為業、反覆實施出租型為之包租公、包租婆亦屬之),已納入「消費者保護法」規範。住宅租賃契約也會受到107.6.27內政部所制定之「應約定不得約定事項」之規範

依該規範,住宅租賃契約書範本更要求房東填寫「面積、建號」、「是否有他項權利如抵押權、有無查封登記等等」(需調閱謄本查詢)、附件中更增加了「現況確認書(含有無漏水、輻射屋、凶宅等等)」、「修繕責任細項表」、「轉租同意書」,加強了房東對於租賃房屋資訊揭露之義務民眾可以下載該最新範本 網址連結

 

針對社會住宅之租金認定,租賃服務事業須提交租金資訊比對、政府審核月租金金額後方可出租、政府並設有租金上限,如:台北市社會住宅租金上限是每月新台幣18,000元)、且租賃服務事業轉租之租金,亦被要求須與原所有權人之原始租約相同。社會住宅之租賃服務事業,亦並無任何轉租利潤

據了解,很多惡房東出租時會拿出自己預先打字列印的租賃契約,其中隱藏「不平等」條款。目前內政部修修正了房屋租賃契約書的範本,也在有「租賃專法」之稱的租賃住宅市場發展及管理條例中。

 

租賃專法6/27上路,政府以租稅優惠(包含地價稅、房屋稅、租賃所得稅減免)方式,鼓勵房屋所有權人將所持有房屋,透過專業經營者代管或出租予專業經營者後轉租。「提供社會住宅的房東」則會給予保險及修繕補助,也針對「弱勢社會住宅承租人」予租屋補助。

 

租賃專法,明確房客房東的義務與責任

租賃專法於2018年6月27日上路,明確化房客、房東各自的義務與責任張淑晶案件,讓很多房客出面指控「提前搬離,要賠償2個月租金與2個月押金」、「無故不接房東電話,要沒收4個月租金」、「擅自幫室友開門被發現,須賠償10萬」。據了解,國內現在約有26萬青年學生以租屋微居住模式,租屋族高達300萬人口。過去的租屋相關法律不夠完善,因此房東與房客特別碰上糾紛。

 

內政部次長花敬群表示:有些房東電費訂得很高,未來在租賃定型化契約的應記載、不應記載事項會有管制,只要超過台電所訂的夏季最高電費,「就算寫在契約裡也不算數」,房客可要求只付台電的標準電價,而不是讓房東也能賣電

 

新法同時保障好房東,預防惡房客

若遇房客延遲繳租或惡意不繳,舊法規定是先扣兩個月押金,至少延遲4個月後,房東才能提出不續租。新法規定:兩個月沒有繳租,房東就可以解除契約,降低潛在惡房客的損害。

 

《租賃住宅市場發展及管理條例施行細則》共32條

為遏止預防東事件不斷重演,內政部特地修正房屋租賃合約範本新版的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」中,明定押金不能超過2個月、違約賠償金最高不得超過1個月的租金、設備毀損修繕責任歸屬、不得限制承租人不能遷入戶籍等。真的感謝法律,很多時後房客可能提早畢業或工作需求提早解約,都會被超收很多不合理的費用。目前,新法明定不論房東或房客任一方意圖提前終止合約,都必須要提出法定終止租約要件。例如明定出租人因重新建築而提前終止租約,應提出「拆除執照」或依建築法規定「免請領拆除執照證明」據以認定達法定終止租約要件。

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Margaret W. Lavigne 司馬儀

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