少子化對房價的影響,國內房地產市場持續探低的機率有多高?

少子化大學退場潮,租屋市場可望低價釋出….

台灣房地產圈的投資客多,使得國內目前空屋率高達20%。而資料顯示2013年日本空屋高達820萬戶,野村總合研究所預測日本於2033年空屋戶將高達2167萬戶,空屋率將高達30.4%。有專家預測台灣進入少子化高齡化社會後,也可能出現大量空屋潮。

 

過去,很多家長偏愛購買學區周邊的住宅。對此,房市專家Sway在FB發文表示少子化讓已經退場的學校旁瞬間變成死城。Sway指出10年後就是15萬餘出生人口的最低點,即國內私校大量退場的時刻,少了10萬學生,等於是多了大量租屋市場釋出。

所以Sway說「根本不用擔心沒房子買,房東第一個就會削價賣屋,不然房子要租給阿飄嗎?」

 

Sway表示,新北市的新莊與淡水的房價跌得最快,幾成幾成的在跌,他說投資客旺的時候,高房價逼得大家無力消費無力生子,而今輔大、淡江還沒大幅減班,投資客能早逃就是早逃,他說因為房子真的很多,多過人口出生呢。他同時表示新莊跟淡水還有大量的房子正在興建,這些房子要賣給誰,然後誰在套牢,清楚得很。

小編司馬儀的觀點:過去國內薪資凍漲反跌十多年,國內房價和物價卻逆勢漲了十多年,國內房價是時候該反映整體經濟了。


投資客:六都9萬間房子賣不掉,哪兩種房子最難脫手?

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,受少子化及不婚不生趨勢影響,國內家庭購屋坪數縮減,據內政部不動產資訊平台資料顯示,台灣住宅買賣移轉平均面積從2014年Q3到2018年Q3,由39.14坪降到32.26坪,家庭購屋需求坪數縮小,對中大坪數的房屋衝擊大。

 

2019年房屋比價平台統計,六都待售時間超過一年以上的住宅高達9.2萬間,占六都整體待售量32%。當中30%以上是新屋,60%以上是40坪以上的中大坪數住宅。以台北市來說,2014年7月1日以後取得使用執照之房屋,新屋標準單價平均增加1.6倍,契稅隨之增加,每年的房屋稅也增加,不少大坪數高總價新屋,每年房屋稅高達數十萬甚至上百萬,造成新屋買氣急縮與滯銷的狀況。

 

屋比房屋比價創辦人葉國華分析,新屋、中大坪數滯銷嚴重主要和供給過剩、新屋房屋稅基大幅增加有關。葉國華表示中大坪數總價高,過去房市景氣好時,只要上漲5%,就可獲利上百萬甚至千萬,投資客趨之若鶩,建商也大舉推案,造成這類產品供給明顯過剩。隨著房市反轉,投資客消失,屋主轉售變得困難。至於滯銷宅新屋比重高,和新屋房屋稅基增加有高度關聯性。

 

就六都來看,新北市待售一年以上住宅數量最多,高達2.4萬間,其次為台中市2.1萬間。

 

地政法令規定改變,稅負不同,建築業高利潤不同以往
建商華固建設董事長鍾榮昌去年開春說,房市「黑暗過去,黎明將至」,2019年他進一步預言五年後建築業一定會慢慢萎縮。

鍾榮昌分析原因有二,一是現在建築業實在很難賺,第二,房子真的蓋很多了。鍾榮昌表示,建築業現在變難賺,主要是地政法令規定改變,可銷售面積減少,稅負卻增加,建商獲利當然大不如前,鍾榮昌說估算制度改變後,利潤至少比以往少了20%。他說競爭力較差的業者會主動退出市場。

銷售面積方面
過去雨遮可賣錢,現在雨遮不能登記,不能計價,為讓室內有方正空間,現在建案大都設計樑柱外露,本來外露的柱子,也可計價,現在地政規則改了,也不能賣錢。過去80公分連續壁,可售面積就算到80公分最外緣,現在只能算一半,40公分。

稅負部分
過去土地部分免稅,房地合一上路後,買斷或合建的土地,出售一律都要繳交營利事業所得稅,營所稅從17%調漲到20%。

鍾榮昌表示,過去幾年房市景氣好時,紡織和電子等產業都試圖搶食房產大餅,產業膨脹太快規模太大,交易量從景氣好時的四、五十萬棟降至二十多萬棟,少了快一半,產業自然得面臨調整。

 

Sway「不管誰選上市長,沒有處理高房價,就不是個好市長」

 

Sway表示二十年前最熱門的是北海岸的海景休閒宅,如今那些宅不是法拍了就是變成鬼屋了,甚至有一個還變成小三社區,也有不少糾紛宅。

Sway補充表示:二十年前六都最熱鬧的,而今幾乎都不復當年,變成死街鬼城的一堆。他強調「不管誰選上市長,沒有處理高房價,就不是個好市長。」

▲▼少子化房價能撐多久? 徐嶔煌、 sway、 廖麟鑫《57新聞王》


據2016年的資料,台北市市中心學區宅明星小學周邊住宅房價下修。學區宅光環不再的原因,大家房屋企畫研究室主任郎美囡表示十多年前許多夫婦結婚生子而選擇買自住的物件、搬進交通便利的市中心,目的是兼顧自身工作與孩子就學,但後來許多學區周邊房價飆升,多數長買不起3房,只好退而求其次購買2房、或小套房。

2017年日本每人GDP3萬8550美元,台灣僅2萬4318美元,此外台灣罹癌率高,整體經濟是否可以支持台灣進入高齡化社會的社會體質?2018年八月刊載的《理財周刊》第939期《日本少子化與老年化的啟示 台灣還需要20萬戶社會住宅?》

筆者莊孟翰提到:「台灣未來房市發展趨勢,除供給大於需求之外,還面臨房屋老舊需要更新與人口老化需求改變這兩大結構性問題,另一方面又因房價高漲政府陸續推出社會住宅政策,而當前最大的挑戰首推都市更新與社會住宅議題」

相關資料:2015年日本65歲以上高齡人口超過26.7%,台灣於2018年3月65歲以上人口逾14.05%進入高齡化社會,預計2026年超過20%進入超高齡社會,並且在7年後出現人口負成長。

參考資料:周刊《少子化衝擊,過往優勢不再》北市明星學區失靈,房價跌破區域行情


相關議題:社會住宅,少子化,老年化趨勢,日本人口老化的啟示,包租代管,日本的「土地神話」「日本失落的20年」老年化問題的困境。各縣市住宅存量與空屋數量,房子的維修費用與管理費用,折舊費用,房價,中古漏水屋,退休宅。

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司馬儀

I tend to unveil the issues which are easily neglected by the mainstream public. Situated in a global capitalist society, the core spirit of capitalism disseminates a reward-oriented idea. What is the underlying causality of universal bullying phenomenon on the worldwide scale? As to Finland’s anti-bullying program “Kiva,” what do you reckon? Self-serving politicians gross over their wickedness by law or something and they are talented at outwitting the crowds and working for their own advantage with flat-out lies. It's a knowledge-oriented website. This platform also provides entertaining, soul-healing articles. The best way to support the website is to help share the articles by Facebook, Line or Instagram. Many thanks. 請擅用網站目錄和關鍵字搜尋主題。網站目標是兼具知識、娛樂與療癒功能的平台。網站提供日英語教學、兩性專欄、最新醫療資訊、推薦書籍、旅遊美食、職場生存之道專欄、親子教育、歌單、逛街情報、理財投資等。支持網站最好的方式,是幫忙把文章分享出去。陸劇《新結婚時代》、韓劇《急診男女》《迷霧》《羅曼史是別冊附錄》、日劇《完美世界》、台劇《我們不能是朋友》、美劇影集推薦《良醫墨非》《命運航班》》。療癒系中文小說《推理愛》、醫學書籍《向癒》。 整理情緒,從整理房間開始。反省自己,從7 deadly sins開始。找到快樂,從回顧最快樂的時光開始找答案。紓壓,從按摩脖子和甩手操開始,先根除自律神經失調的機率。排毒從排汗開始,不自律的日常,無法真正喜歡自己或肯定自己。迷惘的時候,就從訓練體能開始。套用柯P的名言:「心存善念,盡力而為」。後來才知道幸福快樂的金鑰匙「不是無限上綱的自由」,而是「自律」。《聖經》說不可含怒到日落,依照聖經,憤怒、怠惰、對生命喪失熱情或缺乏同理心都是一種過錯。我們通常只知道片面的故事,適時提醒自己不要附和流言,適時在堅持己見的時候提醒自己「我或許是錯的」。人生追求從容,從容就是不因任何人事物掉了自己的平靜。不喜歡但重要而正確的事,把它當作是上天交代的功課或期中期末考,不喜歡的事就先預估需要花費多少時間及獎賞吧。照顧健康,是理財的一部分。追求立即性的回報是個陷阱。不自律的日常,怠惰的自己,便無法喜歡自己或肯定自己。體會以上這些道理不難,但完全實踐卻有難度, 互相督促。

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