日本車站周邊買房投資報酬率高,台灣人在日本購屋教學文….

content writer: 司馬儀

 

日本房地產

僅計算室內坪數,公設、陽台不會列入計價。關鍵是:日本高低樓層價差不大。舉例東京購屋的一個案例,逾4000萬日圓(約新台幣1134萬元)購入高樓層房子,高低樓層價差僅30萬日圓(約新台幣8.5萬元),相差非常有限!

 

 

台北房價高不可攀,東京房價相對樸實

台北市的房價所得比在四十年來,成長了3.773倍,但薪水卻沒有跟著漲。宅神朱學恆表示:「人住在台北新北,竟然比雪梨、溫哥華、洛杉磯的房價所得比還要高啊!」他把桃園、新竹、台中、台南、高雄列入計算,世界房價比前十名幾乎全部被台灣給占滿了

 

台北、大陸和東京,哪裡房價高?哪裡生活品質和空氣品質好?哪裡購屋CP值高。國內很多名人紛紛選擇國外置產,像是六月選擇紐約置產,吳淡如選擇東京置產,而黃嘉千選擇加拿大置產。國外置產昂貴嗎?北京上海和台北,哪裡的購屋負擔壓力比較大?

 

2017年,日本房地產情報網站「HOME’S」發表了在東京圈買房和租房的人氣街區排行榜。其中千葉縣的船橋和東京的池袋分別位居買房和租房的榜首。由於東京和台北的物價房價同樣高不可攀,因此民眾買房通常趨向於周邊城市入手。

 

譬如東京上班族轉向了東京圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)看房租房。近日,日本房地產綜合情報網站「HOME’S」根據客戶通過該網站購房、租房的綜合信息,發現千葉縣的「船橋」名列榜首,三年以來首次出現東京以外的車站奪得榜首的記錄

 

船橋站(船橋駅/ふなばしえき Funabashi eki有交通之便的優勢,擁有JR總武線、京城線,前往東京、橫濱方便,半小時便可直達東京市中心。排名第2的是「目黑」(JR山手線),周邊也有很多備受注目的建案。 排名第3至排名第7都是東京之外的周邊城市的車站,因為前往東京交通方便,30至40分鐘可直達東京市中心。備註:近年東京都部分二手房甚至超過了新房。

 

投資日本不動產

東京、大阪、名古屋、京都,都是台灣人喜歡旅行的地方之一。日本觀光局(JNTO)表示,2017年台灣赴日旅客456.4萬人次,大於2016年的416.7萬人次,年增率為9.5%,在赴日來源國排名,台灣僅次中國、韓國。

 

早在2010年,遠見雜誌就報導《投「租」東京 報酬率比台北高兩倍》,1985年,日本迎來了經濟發展史上的最高榮景,但後來日本經濟泡沫化,日本經濟一度堪憂。直到2004年日本房地產四年間上漲了20%,但2008年又碰上金融海嘯。記者寫到當時日本東京的平均房價低於台北。2010年根據信義房屋針對東京、上海與台北三個城市所進行的調查顯示,東京的平均房價為4289萬日圓、台北約4689萬日圓、上海最高為5210萬日圓。

 

日本長期出租投報率?

日本在經歷1990年代的經濟泡沫後,擁有房子就等於握有負債,因此日本自有住宅比率只有48.7%,台灣是88%。日本國外留學生多,就業需求多,多年來有所謂「低房價高租金」的現象,因此2010年時,「東京的租金報酬率到達6%至12%」。

 

日本是很多台灣人每年必定參訪的國家。所以一群人團購在日本買房出租自住兼投資不失為一種完美理財之道。

▲日劇《房仲女王》,北川景子主演。

▲買房買幾樓才好?樓層學問多,SWAY解開「6大樓層」迷思《57新聞王》

 

台灣人/外國人如何在日本購屋

備註:信義房屋到日本設置交易平台,提供消費者從看屋、簽約、申貸、交屋到出租代管的服務。日本早在1999年就開放外國人自由取得不動產,沒有數量限制。只要能支付購屋款項的任何外國人,根據日本「外為法」的「事後報告制」規定,在取得不動產20天內,有義務經由銀行向日本財物省報告取得人名義及採購價格,就完成置產程序、產權登記。

 

東京地鐵山手線輻射一帶的熱門五區分別是:中央區、千代區、新宿區、港區、涉谷區。而涉谷區出租率相當高,能看到富士山、彩虹橋以及東京鐵塔的視角屋更是搶手。多數日本上班族偏好有管理的電梯套房。

 

日本租房費用

一開始就要繳交兩個月禮金、兩個月保證金。日本租賃市場,大多不附家具,退租時,禮金不能歸還,只退還兩個月保證金,通常會被一些房屋修繕費。

 

日本購屋可以申請房貸?

目前已有台灣銀行、第一銀行、彰化銀行、兆豐金與中信銀在日本設有分公司,除中信銀只做企業融資外,其餘都承作私人房貸。據了解,年限與成數依個人信用狀況而定,一般都可貸到七成,利率都在3%以下。申請房貸便利,可在台灣開戶,除可靈活運用資金或做外幣存款外,同時可獲利、節稅。

 

日本置產費用概算 

1.登記執照稅 固定資產稅評價額2%被徵收(至2011年3月底為止,土地登記執照稅可減為1%)

2.房地產取得稅 稅額是固定資產評價額的4%

3.印花稅 買主賣主雙方平均分擔(至2011年3月底之前,稅額可減為下面橘色金額)

日圓1000萬~5000萬以下——日圓2萬→1.5萬

日圓5000萬~1億——日圓6萬→4.5萬

日圓1億~5億——日圓10萬→8萬

日圓5億~10億——日圓20萬→18萬

日圓10億~50億——日圓40萬→36萬

日圓50億以上——日圓60萬→54萬

 

非本國人在日本購屋規定

1.存款開戶請攜帶 1.護照 2.印章 3.外國人登錄證 4.登錄原票記載證明正本3份

 

2.如須向銀行申請住宅貸款方法如下: 額度:以個人信用,一般約房價的七成為放款值 利率:各銀行條件不一,3%以下 還款方式:撥貸次月起按月平均攤還本息 所需文件:房地產資料,如個人所得證明(3年份報稅資料)、個人資料表及同意書等

 

3.房地產估價所需文件 :土地以及建物謄本、住宅地圖、公圖、建物圖面、完成建物檢查證、買賣契約(包括重要事項說明書) 

 

據聯合報 2017年的報導,國際不動產顧問公司萊坊2017年全球財富報告,若以實坪計算,以最保守的30%公設比來推算,北市豪宅每坪達214萬元,房價超越北京、巴黎、雪梨等城市在,名列亞洲第四貴,僅低於香港的496萬、新加坡231萬與上海216萬元。住展雜誌統計,以實坪,以33%公設比來反推實坪價,每坪超過120萬,比東京貴逾五成。

 

據了解,離台北一小時左右車程,大概淡水和宜蘭的房價是相對affordable,甚至桃園和基隆離台北也是約一小時車程。的確聽聞很多上班族都是遠距離通勤上班,如桃園到台北每日上下班等等。

 

東京平均地產低於台北,又低稅負?

以交易稅為例,在日本買房北市新成屋 貴東京5成 豪宅貴1倍要繳交的稅款包括不動產取得稅、不動產登記手續、印花稅、登錄稅,而仲介費則統一規定是:房價的3%加上6萬日圓,各項費用加總約為房價10%左右。每年的固定資產稅以及都市計畫稅金額可分四期繳交。

 

日本房屋登記面積僅為專有的室內面積部分,不含公設以及陽台等附屬建物。日本房市透明公開,消費者受騙機率相對低。因為售價透明無法殺價,若顧客同時有競爭者看上同一間房子,必須透過抽籤。

 

備註:在日本置產的外國人可以貸款、買車、申請銀行信用卡以及電話、網路、國民健保,與日本人享有相同待遇。打算定居者,只要在日本置產、繳稅,並無犯罪紀錄,一旦累積達規定年限後,就可申請入日本國籍或居留權。

 

最低稅負制
最低稅負制係為使過度適用租稅減免規定而繳納較低之稅負甚至不用繳 稅的公司或高所得個人,都能繳納最基本稅額的一種制度。目的在於使能力納稅者,對國家財政均有基本的貢獻,以維護租稅公平,確保國家稅收。

2017年四月19日,宅神朱學恆在臉書發文指出看了全國房價所得比達9.35倍的報導後,想研究台灣是不是從以前就是這樣「地獄般誇張」的房價所得比,他找了國際資料發現,台灣房價所得比竟然是世界第二高!

 

台灣人瘋東京買房,置產人數超過大陸人!

 

根據日本廣播協會(NHK)2018年4至5月的追蹤調查指出東京圈一帶超過20層樓高、近5年完工的85棟大樓中,外國持有者高達1816人。此外,置產的外國人以台灣人居多,高達664人!中國與香港以590人屈居第二,新加坡籍買主則有367人。

 

外國人的買房標的主要集中在東京圈附近的中央區、新宿區、港區、豐島區與都心一帶。有「摩天大樓區」稱號的新宿區西新宿每戶價格約3.5億日圓(近新台幣1億元),外國人(含法人)占比約25%。

 

歷年來,台灣人有很高的比例偏好去日本旅遊度假,兩國距離近,加上日圓貶值,誘因自然大增。蔡伯俊分析台灣人偏好入手東京與大阪兩地的房子,特別是生活機能便利的都會區。蔡伯俊指出,日本房價停滯許久,對比台北房價,顯然容易入手許多。東京信義台灣營業課課長蔡伯俊表示台灣人看好東京為迎接2020奧運延伸的都市更新、交通建設、場館規劃等附加的經濟效益。

 

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Margaret W. Lavigne 司馬儀

God knows the motives of our prayers. “You ask and not receive, because you ask with wrong motives” (James 4: 3). Life challenges might be blessings in disguise, because “God only disciplines the one He loves” (Hebrews 12:4-11 NIV). It takes time to figure out the blessings in life. Those who have been “given much, much will be demanded” (Luke 12; 47–48). 手機板建議「利用目錄或關鍵字搜尋主題」或留言發問。初衷是成立一個兼具療癒性及知識性的平台,囊括中英文稿。支持網站最好的方式,是幫忙把文章分享出去。世界太多聲音,太容易迷失,所以互相督促!學問和人際關係,都最怕道聽塗說和一知半解。 理財,從照顧好自己的健康開始!中醫「肝開竅於目、心開竅於舌、脾開竅於唇、肺開竅於鼻、腎開竅於耳」。研究證實好壞情緒會關鍵性決定身體的發炎指數和血糖指數!容易緊繃焦慮不安或睡不好,多補充維生素B和鈣的食物(補給品不建議天天吃,建議攝取天然的食物)。術前或牙科看診前多補充鈣,因為鈣是解痛劑。術後或身體發炎期間或痘痘,多補充E,主修復,可以大大降低留疤機率! 根據營養學,害喜是因為缺乏B6,而攝取含維生素E的食物可避免baby有黃疸的情況。生產前多補充鈣質和維生素D的食物可以有效降低生產的疼痛。 母體缺乏維生素E,是造成早產的常見主因之一。攝取充足維生素E,可望終止慣性流產。 據國外研究,治療阿茲海默症(失智症),戒糖痊癒機率高!胃食道逆流,建議選擇鹼性飲食,忌過食!便秘,建議攝取水溶性纖維的蔬菜!還有,身體缺少油脂,便缺少潤滑劑,無法順利排便。肩頸痛、背痛建議按壓手背指間的穴道,效果立見!脖子控管甲狀腺和自律神經,甲狀腺控管體溫,所以手腳冰冷或自律神經失調或久坐族群,都應該經常按壓手背食指和中指之間的穴道,非常有效。嘉義,不容錯過的景點《鰲鼓濕地》、《幸福山丘》、《傲慢烘培坊》。醫學書籍推薦《求醫不如求己》及《向癒》。盼你我都能抵達想去的地方,想著別人的好,卻是最先溫暖了自己。最近很想找好喝的擂茶。合作邀約jpsiawase@gmail.com

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