東京房價太殺,團購日本買房去|日本車站周邊買房投資報酬率高,台灣人如何在日本購屋?

台北房價高不可攀,東京房價卻超樸實

台北、大陸和東京,哪裡房價高?哪裡生活品質和空氣品質好?哪裡購屋CP值高。國內很多名人紛紛選擇國外置產,像是六月選擇紐約置產,吳淡如選擇東京置產,而黃嘉千選擇加拿大置產。國外置產昂貴嗎?北京上海和台北,哪裡的購屋負擔壓力比較大?

2017年,日本房地產情報網站「HOME’S」發表了在東京圈買房和租房的人氣街區排行榜。其中千葉縣的船橋和東京的池袋分別位居買房和租房的榜首。由於東京和台北的物價房價同樣高不可攀,因此民眾買房通常趨向於周邊城市入手。

譬如東京上班族轉向了東京圈(東京都、埼玉縣、千葉縣、神奈川縣)看房租房。近日,日本房地產綜合情報網站「HOME’S」根據客戶通過該網站購房、租房的綜合信息,發現千葉縣的「船橋」名列榜首,三年以來首次出現東京以外的車站奪得榜首的記錄

船橋站(船橋駅/ふなばしえき Funabashi eki有交通之便的優勢,擁有JR總武線、京城線,前往東京、橫濱方便,半小時便可直達東京市中心。排名第2的是「目黑」(JR山手線),周邊也有很多備受注目的建案。 排名第3至排名第7都是東京之外的周邊城市的車站,因為前往東京交通方便,30至40分鐘可直達東京市中心。備註:近年東京都部分二手房甚至超過了新房。

投資不動產,台灣買房不如投資日本?

東京、大阪、名古屋、京都,都是台灣人喜歡旅行的地方之一。日本觀光局(JNTO)表示,2017年台灣赴日旅客456.4萬人次,大於2016年的416.7萬人次,年增率為9.5%,在赴日來源國排名,台灣僅次中國、韓國。

早在2010年,遠見雜誌就報導《投「租」東京 報酬率比台北高兩倍》,1985年,日本迎來了經濟發展史上的最高榮景,但後來日本經濟泡沫化,日本經濟一度堪憂。直到2004年日本房地產四年間上漲了20%,但2008年又碰上金融海嘯。記者寫到當時日本東京的平均房價低於台北。2010年根據信義房屋針對東京、上海與台北三個城市所進行的調查顯示,東京的平均房價為4289萬日圓、台北約4689萬日圓、上海最高為5210萬日圓。

房地產投資:逢低買房高價出租

日本長期的出租投報率樂觀?日本在經歷1990年代的經濟泡沫後,擁有房子就等於握有負債,因此日本自有住宅比率只有48.7%,台灣是88%。日本國外留學生多,就業需求多,多年來有所謂「低房價高租金」的現象,因此2010年時,「東京的租金報酬率到達6%至12%」。

小編司馬儀以為日本是很多台灣人每年必定參訪的國家。所以一群人團購在日本買房出租自住兼投資不失為一種完美理財之道。

▲日劇《房仲女王》,北川景子主演。

 

台灣人或外國人如何在日本購屋?

備註:信義房屋到日本設置交易平台,提供消費者從看屋、簽約、申貸、交屋到出租代管的服務。

日本早在1999年就開放外國人自由取得不動產,沒有數量限制。只要能支付購屋款項的任何外國人,根據日本「外為法」的「事後報告制」規定,在取得不動產20天內,有義務經由銀行向日本財物省報告取得人名義及採購價格,就完成置產程序、產權登記。

東京地鐵山手線輻射一帶的熱門五區分別是:中央區、千代區、新宿區、港區、涉谷區是首選,出租率相當高。能看到富士山、彩虹橋以及東京鐵塔的視角屋,自然更搶手。

據了解日本上班族偏好有管理的電梯套房。

日本租房費用?

一開始就要繳交兩個月禮金、兩個月保證金。日本租賃市場,大多不附家具,退租時,禮金不能歸還,只退還兩個月保證金,通常會被一些房屋修繕費。

日本購屋可以申請房貸嗎?

目前已有台灣銀行、第一銀行、彰化銀行、兆豐金與中信銀在日本設有分公司,除中信銀只做企業融資外,其餘都承作私人房貸。據了解,年限與成數依個人信用狀況而定,一般都可貸到七成,利率都在3%以下。申請房貸便利,可在台灣開戶,除可靈活運用資金或做外幣存款外,同時可獲利、節稅。

 

日本置產費用概算 

1.登記執照稅 固定資產稅評價額2%被徵收(至2011年3月底為止,土地登記執照稅可減為1%)

2.房地產取得稅 稅額是固定資產評價額的4%

3.印花稅 買主賣主雙方平均分擔(至2011年3月底之前,稅額可減為下面橘色金額)

日圓1000萬~5000萬以下——日圓2萬→1.5萬

日圓5000萬~1億——日圓6萬→4.5萬

日圓1億~5億——日圓10萬→8萬

日圓5億~10億——日圓20萬→18萬

日圓10億~50億——日圓40萬→36萬

日圓50億以上——日圓60萬→54萬

 

非本國人在日本購屋 規定

1.存款開戶請攜帶 1.護照 2.印章 3.外國人登錄證 4.登錄原票記載證明正本3份

2.如須向銀行申請住宅貸款方法如下: 額度:以個人信用,一般約房價的七成為放款值 利率:各銀行條件不一,3%以下 還款方式:撥貸次月起按月平均攤還本息 所需文件:房地產資料,如個人所得證明(3年份報稅資料)、個人資料表及同意書等

3.房地產估價所需文件 土地以及建物謄本、住宅地圖、公圖、建物圖面、完成建物檢查證、買賣契約(包括重要事項說明書) 

 

據聯合報 2017年的報導,國際不動產顧問公司萊坊2017年全球財富報告,若以實坪計算,以最保守的30%公設比來推算,北市豪宅每坪達214萬元,房價超越北京、巴黎、雪梨等城市在,名列亞洲第四貴,僅低於香港的496萬、新加坡231萬與上海216萬元。住展雜誌統計,以實坪,以33%公設比來反推實坪價,每坪超過120萬,比東京貴逾五成。

據了解,離台北一小時左右車程,大概淡水和宜蘭的房價是相對affordable,甚至桃園和基隆離台北也是約一小時車程。的確聽聞很多上班族都是遠距離通勤上班,如桃園到台北每日上下班等等。

 

東京平均地產僅低於台北,還低稅負?

以交易稅為例,在日本買房北市新成屋 貴東京5成 豪宅貴1倍要繳交的稅款包括不動產取得稅、不動產登記手續、印花稅、登錄稅,而仲介費則統一規定為「房價的3%加上6萬日圓。各項費用加總約為房價一成左右。每年的固定資產稅以及都市計畫稅金額可分四期繳交。

日本房屋登記面積僅為專有的室內面積部分,不含公設以及陽台等附屬建物。日本房市透明公開,消費者受騙機率相對低。因為售價透明無法殺價,若顧客同時有競爭者看上同一間房子,必須透過抽籤。

備註:在日本置產的外國人可以貸款、買車、申請銀行信用卡以及電話、網路、國民健保,與日本人享有相同待遇。打算定居者,只要在日本置產、繳稅,並無犯罪紀錄,一旦累積達規定年限後,就可申請入日本國籍或居留權。

什麼是最低稅負制? 
最低稅負制係為使過度適用租稅減免規定而繳納較低之稅負甚至不用繳 稅的公司或高所得個人,都能繳納最基本稅額的一種制度。目的在於使能力納稅者,對國家財政均有基本的貢獻,以維護租稅公平,確保國家稅收。

Tag: 股票、期貨。高風險投資。高報酬的投資標的。日本當包租公、包租婆。

2017年四月19日,宅神朱學恆在臉書發文指出,看了全國房價所得比達9.35倍的報導後。由於朱學恆想研究台灣是不是從以前就是這樣「地獄般誇張」的房價所得比,他找了國際資料發現,台灣房價所得比竟然是世界第二高,台北市的房價所得比在四十年來,成長了3.773倍,但薪水卻沒有跟著漲。他表示:「人住在台北新北,竟然比雪梨、溫哥華、洛杉磯的房價所得比還要高啊!」他把桃園、新竹、台中、台南、高雄列入計算,世界房價比前十名幾乎全部被台灣給占滿了

台灣房價是否真的太貴?據聯合報報導,一位PTT網友因與日本人結婚並在當地工作,選擇在東京近郊置產,而他買的2層樓獨棟新房,總售價不到台幣800萬元。此網友在東京近郊的神奈川縣置產,搭電車去東京都心1小時內就會到,他直接買獨棟新屋。

▲image via PTT。

景色好、採光佳,生活機能不錯,又在學區,距離超市、小學和中學走路不到10分鐘,開車8分鐘內就到公司和知名大賣場,而且位處「低層住居專用地域」,不用擔心日後會被新蓋的大樓擋住日照。

▲image via PTT。

4LDK+S(4個房間,含客廳、餐廳、廚房和空間配置未達房間標準的準備室)含雙車位的屋子,室內2層樓共27坪多,土地面積31.59坪,剛完工,房價2530萬日圓,加上仲介費、手續費、火災保險、地震保險、土地登記費、固定資產稅…等雜七雜八的開支,總共花費2790萬日圓,以目前匯率換算,約台幣765萬元,一坪約台幣24萬多。網友表示,頭期款200萬日圓,其餘2590萬貸35年,一個月房貸繳近7萬日圓,比他先前租2LDK的月租還便宜。

台灣房價真的太高,網友紛紛表示「台灣50年老屋要賣980萬」、「林口、新莊、淡水、青埔到台北都不只一小時,還比較貴」、「桃園700萬買得到啥?更別說國民所得較低」、「考量日本跟台灣的所得差距,台灣房價真的很病態」「日本就是15年後的台灣」,預言將來台灣也會出現這種房價。

以實坪來算,台北房價遠高於東京

央行總裁彭淮南2013年在立院備詢時曾說以實坪來算,台北房價比東京貴。據聯合報2017-10-15 的報導,《北市新成屋 貴東京5成 豪宅貴1倍》行政院長賴清德上任後表態支持買賣房屋採「實坪制」。若以實坪計算,台北市不論豪宅、一般新屋或中古屋,都比東京首都圈同類型產品貴,北市一般新屋與中古屋的實坪價格甚至比東京貴逾五5成。民眾在公共政策網路參與平台發動連署,要求仿效日本實坪制計價,短時間即通過5000人成案門檻,行政院邀集相關單位開會,北市已表態支持。

在東京買房出租自住兼投資
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,根據日本土地總合研究所2017年8月統計數據,東京首都圈大樓新屋平均成交價為每平方公尺87萬日圓,中古屋為50.5萬日圓,換算東京新屋每坪約新台幣77萬元,中古屋約45萬元。
實價資料顯示,目前北市中古屋均價一坪約50萬元,已高於東京將近產品的均價45萬元,若改採實坪計算,均價將拉高至70萬元,比東京房價高出逾五成。

黃舒衛表示,近年房市買氣差、成交慢,如果建案 價格單價一次拉高還原三成,即便總價沒變,買方直覺好貴,恐怕連看屋都不敢了,這是業者擔心的事。

國際不動產顧問公司萊坊2017年全球財富報告,全球豪宅均價以摩洛哥一坪583萬元最貴,香港496萬元第二,台北市平均一坪150萬元,排名全球第12名,低於新加坡、上海、北京、巴黎與雪梨。

如果改以實坪計算,以最保守的30%公設比來推算,北市豪宅每坪達214萬元,將超越北京、巴黎、雪梨等城市,躍升到全球第八名,在亞洲則排名第四,僅低於香港的496萬、新加坡231萬與上海216萬元。

住展雜誌統計,北市目前包含預售和新成屋的推案均價,一坪約83萬元,已比東京高,換算實坪,以33%公設比來反推實坪價,每坪超過120萬,比東京貴逾五成


兩岸房價比,根據住展雜誌2018年元月份所刊載各區目前正在銷售的所有案子之「預售屋行情價」平均值計算。 大陸主要城市各區的房價依中國經營報今年元月所公布的「熱點城市地圖」為基礎。

若以台灣平均房價前三名的區域分別依序為:台北市大安區平均價為125.5萬/坪(約為8.44萬人民幣/m2)、松山區平均價為121.4萬/坪(約為8.16萬人民幣/m2)、信義區平均價為120.4萬/坪(約為8.09萬人民幣/m2)

中國大陸房價前三名城市區域,則依序為上海市靜安區平均房價為8.89萬人民幣/m2、北京市海淀區為8.75萬人民幣/m2,與上海市黃浦區為7.94萬人民幣/m2。

中國房價前十名的城市,除了北京、上海外,還有深圳,不像台灣仍是以台北市各區為主。房價排名第十為北京市豐台區。北京平均房價63,239元人民幣/m2(約為台幣94.1萬/坪)與上海平均房價52,240元人民幣/m2(約為台幣77.7萬/坪)為全中國房價最貴的城市。

台北物價亞洲第三高僅次於日本和南韓

2018年瑞銀全球財富管理投資總監辦公室(CIO)對全球77個城市的物價和收入水準進行了對比。發現台灣的物價在全球77個城市中排名32,薪資水準排名33,購買力從2015年的第34名躍升到第26名,調查結果是:台北物價與薪資,均為亞洲第三貴、及亞洲第三高。

上次報告顯示台北薪資全球排名第37名,台北薪資在亞洲排名第4,落後東京、香港以及首爾。購買力僅次於日本與香港。調查顯示在台北須工作92.7小時才能買到一台iPhone X,但鄰近的另一亞洲四小龍香港卻僅需75.3小時。

歐洲和北美城市居民的購買力總體上最高。蘇黎世仍是全球最昂貴城市,緊隨其後的是瑞士日內瓦和奧斯陸

巴林首都麥納瑪和中國香港是前十名中僅有的兩個非歐美城市。紐約購買力排名第十,倫敦排名第23位。

洛杉磯的薪資購買力最強,是全球普通工薪階層購買力最強的城市

 

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司馬 儀

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